• Atilla Kesecek

7226 SAYILI KANUN KAPSAMINDA VİRÜSÜN KİRA SÖZLEŞMELERİNE ETKİSİ

En son güncellendiği tarih: May 25


Tüm dünya ülkelerini etkisi altına alan Covid-19 salgını, sosyal ve ekonomik hayatı etkilediği kadar hukuk dünyasında da değişikliklerin yapılması ihtiyacını doğurdu. İlk olarak Çin'in Vuhan kentinde ortaya çıkan virüs, önüne geçilemeyen yayılım hızı ile kısa sürede diğer ülkeleri de derinden sarstı. Sokağa çıkma yasağı ilan etmek zorunda kalan ülkeler ile birlikte tüm devletler, halkının bu salgından gerek sağlık gerekse ekonomik yönden en az hasarla çıkabilmesi için her alanda gerekli değişiklikleri hızla hayata geçirmeye başladı. Bu yazıda ülkemizde hukuk alanında gerçekleşen değişiklikler ile birlikte vatandaşlarımızın taraf olduğu kira sözleşmelerinin akıbetini inceleyeceğiz.




7226 sayılı torba yasanın 26 Mart tarihinde resmi gazetede yayımlanarak yürürlüğe girişiyle birlikte icra takibi başlatma, dava açma, şikayet, zorunlu idari başvuru süreleri ve hakkın doğumu veya sona ermesine ilişkin tüm süreler; İdari Yargılama Usul Kanunu, Ceza Muhakemesi Kanunu, Hukuk Muhakemeleri Kanunu kapsamında olanlar 13 Mart 2020 den itibaren (bu tarih dahil), İcra ve İflas Kanunu’na ilişkin olanlar ise nafaka alacağına ilişkin takipler hariç olmak üzere 22 Mart 2020 den (bu tarih dahil) 30 Nisan 2020 tarihine kadar durdurulmuştur. Durma sürelerinin başladığı tarih itibarıyla, bitimine 15 gün ve daha az kalmış süreler durma süresinin sona erdiği günü takip eden günden başlamak üzere on beş gün uzamış sayılır. Salgının devam etmesi halinde Cumhurbaşkanı durma süresini altı ayı geçmemek üzere bir kez uzatabilir ve bu döneme ilişkin kapsamı daraltabilir.


Öncelikle bir kira ilişkisinde tarafların borçlarını ele aldığımızda kiraya verenin borcu TBK md. 301’e göre; sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir biçimde teslim etmek ve sözleşme süresince bu uygunlukla bulundurmaktır. Aynı kanun kapsamında kiracının borcu ise kiralananı özenle kullanma ve kirayı ödeme borcudur. İdarenin virüs kapsamında aldığı önlemler ile çalıştırılmasının yasaklanması gibi kiralanan sözleşmedeki amacını yitiriyor ise veya çalışma saatleri ve usulleri kısıtlanarak amacını yitirmemekle birlikte kendisinden beklenen fayda azalıyorsa karşımıza geçici hukuki imkansızlık olgusu çıkmaktadır.


Bir borcun kararlaştırılan zamanda ifasının önünde kesin bir engel olmakla birlikte, ifanın daha sonraki bir zamanda mümkün hale gelebilecek olması durumuna “geçici imkânsızlık” denilmektedir. Hukuki imkansızlık ise borçlunun edimi yerine getirmesi için gerekli meslekî faaliyetten bir süreliğine alıkonulması, ülke sınırlarının bir süreliğine kapatılması durumlarında karşımıza çıkmaktadır. Mevcut uygulamada restoranların oturma alanının kullanıma kapatılması, sadece paket servis halinde çalışmalarına izin verilmesi, AVM çalışma saatlerinin azaltılması gibi nice örnek sayabiliriz.


Bu durumların ifaya etkisi olarak Türk Borçlar Kanunu’nda bir düzenleme bulunmamaktadır. Sürekli imkansızlık durumunda borcun ifasının talep edilemeyeceği kuralının esası, bir dönem ile sınırlı olsa dahi engelin bulunduğu süre boyunca ifa yükümlülüğünün ertelendiği kabul edilmelidir. Bu durumda ortaya çıkacak zararın karşı taraftan istenmesi, imkansızlık durumundan karşı tarafın sorumlu olup olmaması ile doğrudan ilgilidir.


İdarenin aldığı bir tedbirle kiralananın kullanımının tamamen yasaklanması veya kısıtlanması halinde kiraya veren sözleşme süresi boyunca belirlenen amaca uygun olarak bulundurma borcuna aykırı davranmış olacaktır. Her ne kadar idarenin tedbir uygulamasında kiraya verenin kusuru olmasa da burada kusura dayanan bir sorumluluk mevcut değildir. Kiraya veren edimini yerine getiremediğinden dolayı kiracı da kira bedelini ödemekle yükümlü olmayacaktır. Eğer daha öncesinde ilgili döneme ait ödeme yapılmışsa TBK md 136 uyarınca sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri isteyebilir.

  • İdarenin aldığı tedbirler kapsamında restoranın sadece paket servis hizmeti verebilmesinde faaliyet tamamen durmayacağından dolayı kira bedelinin ödenmemesi söz konusu olmayıp ancak bedelden indirim talep edilebilir. Ancak kiracı da işlerin tamamen durması veya azalması nedeniyle uğradığı zararı kusuru olmaması sebebiyle kiraya verenden talep edemez.


  • Bunların yanında bazı e-ticaret veya taşımacılık faaliyeti yürüten firmaların iş yoğunluğunda artış gözlemlenmekte iken, faaliyeti kısıtlanmayan veya durdurulmayan iş yerleri için ödemeden kaçınma durumu söz konusu değildir. Bu gibi etkisiz alanda olanlar kira bedelinin tamamını ödemekle yükümlüdür.


  • Avukatlık ofislerine ilişkin herhangi bir kısıtlama bulunmadığından dolayı mevcut durumda her ne kadar kişilerin işlerinde ciddi düşüşler yaşansa da ofis kullanımına kısıtlama olmadığından dolayı kira bedelini tam olarak ödemekle yükümlüdür. Kişinin ekonomik gücünün zayıflaması kira ödeme borcunu ortadan kaldırmaz. Kaldı ki çoğu zaman avukatlık ofisleri iş yeri değil konut kiralamalarına ilişkin tutulmakta olduğu görülmektedir.


  • Özel okullar açısından bakıldığında, okulların tatil edilmesiyle birlikte tüm okullar kendi sistemleri üzerinden öğretmenleri aracılığıyla uzaktan eğitim sistemini benimseyip faaliyetine devam ediyor. Kısıtlamaları mekana ilişkin olup faaliyetinin devamında azalma bulunmadığından kira bedelinden indirim talep edemeyeceklerdir.


  • Home Office olarak kullanılan yerlerin ise kira sözleşmelerindeki kullanım amaçlarına bakılmalıdır. Sözleşmede kullanım amacı yazılması zorunlu olmayıp, amaca yönelik bir ibare bulunmaması halinde durumun tespiti için her somut olayda tarafların iradesine bakılması gerekmektedir.


Sözleşmede belirlenen kullanım amacı dışında faaliyet gösteren yerlere ilişkin tedbir uygulanmasında kiracı kira bedelini ödemekten kaçınamaz. Örneğin market işletmesi amacıyla kiralanan bir yerde restoran hizmeti veriliyorken, idarenin tedbiriyle kapatılmasında kiracı bedeli tam olarak ödemek durumundadır.


Bir faaliyet alanına ilişkin idarenin herhangi bir kısıtlaması yok iken kişi kendi önlemini alarak faaliyete son veriyorsa kiraya verenin bu durumda bir sorumluluğu olmadığından dolayı kira bedelini tam olarak ödemekle yükümlüdür.


İdarenin kısıtlamaları çerçevesinde karşımıza çıkan bir diğer olgu hukuki ayıptır. Hukuki ayıp, sözleşmede belirtilen nitelikte malın kullanımının veya maldan yararlanmanın hukuki bir sebeple engellenmesidir. Kiraya verenin ayıptan sorumluluğu kanundan doğan bir sorumluluk türü olup sözleşme ile kaldırılamaz. TBK md 305’e göre; Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir.


Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır. İdarenin aldığı tedbirler kamu düzenine ilişkin olduğundan dolayı kiracı, ayıbın giderilmesini talep edemeyecektir. Kiracı burada fesih hakkını kullanmayıp sözleşmeyi devam ettirmesi halinde bu bedeli ödemek zorunda olduğu anlamına gelmez. Zira sözleşmenin devamı ödeme yükümlülüğüne neden olmayacaktır. Kiracı faaliyetin kısmen durdurulması veya kısıtlanması halinde bedelden indirim talep edebilir. Bedelden indirim oranı nısbi yöntem ile belirlenmektedir. Bedelin belirlenmesinde faaliyetin ne kadarının devam ettiği esas alınmaktadır.


Olağan dönemlerde kiracının fesih hakkını kullanabilmesi için kiraya verene uygun bir süre vermesi gereklidir. Ancak bu durumda süre verilse dahi idarenin koyduğu tedbire bir etkisi olmayacağından dolayı TBK 123. Ve 124. Maddeleri kıyasen uygulanarak süre vermeden fesih hakkını kullanabilir. Kiracı sözleşmenin feshinde kiraya verenin kusuru olmadığından dolayı tazminat talebinde bulunamayacaktır.


Kira bedeli ödenmediğinde kiraya verenin haklarına baktığımızda TBK md 315’e göre; Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az 10 gün, konut ve çatılı iş yeri kiralarında ise en az 30 gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. Bu madde genel hüküm kapsamında olup tüm kira ilişkileri için uygulanabilir.


Konut ve çatılı iş yeri kiralarının sona erme esaslarında ise TBK md 352’ye göre; Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.


7226 sayılı kanun geçici madde 2 uyarınca, 1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz. Madde metninden açıkça anlaşılacağı üzere düzenleme yalnızca iş yerleri için geçerli olup konut kiralarına ilişkin esaslarda herhangi bir değişikliğe gidilmemiştir. Getirilen değişiklik ile bu hüküm, TBK 315’e göre fesih hakkını da ortadan kaldırmaktadır. Aynı zamanda TBK 352/2’ye göre de 2 haklı ihtar sebebiyle tahliye davası açılmasını engeller. Zira gelen değişiklik ile iş yeri bakımından herhangi bir kısıtlama getirilip getirilmediği şartı aranmamaktadır.


7226 sayılı kanun ile gelen düzenleme kiracıların kira ödeme borcunu tamamıyla ortadan kaldırmaz. Sadece tahliye ve fesih kapsamında olup, temerrüt faizi kusurdan bağımsız olduğundan dolayı faizinin ödenmesi gerekliliğini engellememektedir. 30 Haziran itibariyle yeni bir tedbir uygulanmaması halinde kira ilişkisi normale döneceğinden dolayı kiraya veren, kiracıya Nisan ve Mayıs aylarının yanı sıra temerrüt faizi de dahil olmak üzere toplam kira bedelini ödemesi için 30 günlük süre verecektir. 30 günlük sürede bedelin ödenmemesi halinde kiraya veren fesih hakkını kullanabilir.


Bu süreçte birlik olmamız gereği unutulmadan tüm konut veya iş yeri sahibi vatandaşlarımızın kiracılarına gerekli kolaylığı sağlamalarını umuyor, herkese sağlıklı günler diliyorum

STJ. AV. ATİLLA KESECEK

KAYNAK : Sözleşmeden doğan borçların ifasında hukuki imkansızlık ve sonuçları – Ş.Barış ÖZÇELİK

Doç.Dr Sezer ÇABRİ hocamıza değişiklik ile ilgili yaptığı seminer ve katkılarından dolayı teşekkür ediyorum.

'' Bir insanı kaybetmek çok kolaydır. Bir söze, bir davranışa bakar. Oysa zor olan bir insanı kazanmaktır. Çaba gerektirir. Biz insan biriktiririz. ''

İstanbul, Türkiye